低报房价为避税 二手房交易别为小利吃大亏

　　为什么官方数据与实际成交价出入这么大?记者对此进行了调查。

　　数据：二手房价格仍然居高

　　5月28日，记者走访了我市爱家、玛雅等房屋中介了解到，今年以来，我市二手房价格远远超过官方统计的每平方米1762元，中心城区甚至达到了4000元左右。

　　玛雅房屋武都路店的东文斌主任告诉记者，目前，城关区内东方红广场附近每平方米在3000—4000元左右，盘旋路至西关十字今年售价在3000元左右;西关十字至小西湖附近的二手房涨幅不大，每平方米售价在2800元左右;西站附近二手房按房屋实际情况不同，涨幅不同，平均上涨了200元，售价在2500—3000元之间。另据统计，我市皋兰、永登、榆中等周边县区的二手房价一路上升，目前均价也达到了1400元左右。无论如何计算，我市二手房的均价都高于市房管局公布的数字。原因：低价上报只为规避税费

　　对此，市房管局有关负责人告诉记者，自二手房新税收政策实施后，个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其售房收入全额征收营业税;另外，在“先税后证”的压力下，销售5年以内的房屋也难逃个人所得税这一关。这样，不足5年的普通住宅在新政实施后，所缴税额能多出上万元，因此不少交易者私下达成协议，向交易中心低报房价、再按市场价成交，以规避税款，这就造成了官方统计数据与实际成交价的不符。

　　为了求证，记者以购房者的身份对房屋中介及消费者进行了采访。28日，在东方红广场附近的一家房屋中介公司里，记者称看中了该中介宣传的一套面积53平方米，总价为20万元的二手房，工作人员在对房屋情况进行介绍后，告诉记者，因为房主购买房子还不足5年，所以总价里包括了2万余元的税款，如果愿意的话，可以与房主私下签订先租后买的合同或是填低交易金额以降低税金，这样就能省下不少费用。据记者走访，大多数二手房出售者都存在把交易价格“做低”来避税的情况。

　　算账：30万最多能省1万元

　　究竟“低报高卖”的避税方法能为二手房交易双方省下多少钱，东文斌主任替记者算了一笔账。

　　以一套80平方米、总价为30万的住房为例，如果卖方在出让时，产权取得不足5年，那么交易者承担税费为：营业税(5%×总房款)+个人所得税(1%×总房价)+城市建设税(7%×营业税)+教育费附加(3%×营业税)+合同印花税(0.05%×总房价)，即19650元;其他费用还包括：转让手续费(3元/平方米×总面积)+土地收益金(按地段不同，每平方米收取5至15元)，即1000元左右。也就是说，交易者在向交易中心真实填报房价的基础上，这套二手房交易者承担的交易费用大约为2万余元。

　　交易者普遍认为把房价填低就可以省下不少交易费用。东主任告诉记者，实际上，二手房在交易时，有关部门会对房屋进行评估，然后依房屋结构及地段给出一个最低交易价，一般不会低于1800元/平方米。因此，这套80平方米、总价为30万的二手房，交易者在有意填低房价的情况下，最多能省下1万元的税费。

　　律师：如此避税风险大

　　据记者走访了解到，在二手房交易中，除了有意虚报价格的情况外，“以租代售”、“假赠予”等方式也被二手房交易者作为避税良方所钟爱。对此，甘肃正天合律师事务所的赵和康律师认为，在二手房交易中，种种避税方式表面上看似乎可以节省不少税费，但其中不但潜藏着很大风险，而且违法。

　　“就拿把交易价格‘做低’这种方式来说吧，这对买房人再次交易不利。虽然买卖双方都可以从中占点小便宜，但一旦买房人再次将房子转让时，将面临着问题，由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低。”赵和康告诉记者。而“以租代售”的方式，虽然可以充分利用售房者的房屋资源，避免空置损失，但一旦房价在租期大涨，房主因此毁约不再出售房屋，租了几个月的买主利益将受到损失，反之亦然。

　　此外，无论何种“避税”方式，由于在通过官方完成过户交易时都会签订合同，这份合同是具有法律效应的，一旦买卖双方有一方要求执行合同内容，那么将会发生不必要的纠纷。因此，赵和康律师提醒二手房交易者要重视二手房买卖合同的真实性，不要为小利吃大亏。